不動産登記

不動産登記とは？

　不動産登記とは、土地や建物といった不動産一つ一つに対して、不動産の大きさや状態、誰が所有してるかといった情報を国が管理・記録しているものです。
　そしてこの情報は公示され、誰でも登記事項証明書を閲覧することでその内容を確認することが出来ます。つまりある土地の所有者を知りたければ、その土地の登記事項証明書を取り寄せて内容を見ればいいのです。
　これにより国民の権利の保全と取引の安全が図られます。登記を見れば誰が何の権利を持っていて、誰と取引をすればその権利が手に入るか分かるからです。
　なので、不動産に対して権利の変更があった場合には、それに即した内容の変更の手続きをする必要があります。

登記事項証明書とは？

　登記事項証明書は、かつて登記簿謄本と呼ばれていたものと同義です。昔は、不動産の管轄ごとに登記所＝法務局が紙として保管しており（これを登記簿と呼んでいました）、それを見るにはその法務局に赴く必要がありました。
　しかし、今は情報はデータ化されコンピュータ管理しています。また法務局のオンライン化が進み、今ではどの法務局でも全国の不動産の登記情報が閲覧できる状態になっています。（ただし、データ化される前の古い登記簿を見たい場合は、各法務局に赴く必要があります）

相続登記

　被相続人が所有していた不動産については、相続により当然に相続人に所有権が移転することになります。当然に権利は移転するものの、これを不動産登記上に反映させるのには、相続人自らが相続による移転登記を申請する必要があります。
　そしてこの相続による移転登記は、２０２１年に義務化が決まりました。（２０２４年施行予定）
　今までは放っても良かったのですが、これからは相続人には登記する義務が課せられることにより、登記を怠ると過料が発生します。
　相続登記には主に３つのパターンがあります
①法定相続分で登記する
②遺言書に記載された内容で登記する
③遺産分割協議に基づいて登記する
　ほとんどは②か③で行われます、法定相続で登記することは稀です。
　登記に必要となる書類は①②③共通のものとして
・被相続人の戸籍謄本
・相続人の戸籍抄本
・被相続人の戸籍の附票または住民票（除票）
・相続人の住民票
・不動産の評価額証明書　
　また、不動産登記簿上の被相続人の住所と最後の住所が違う場合、そのつながりを証明するもの（住所の変遷を証明するもの）が必要となります。
　さらに②では遺言書が、③では遺産分割協議書＋各相続人の印鑑証明書が必要となります。
　実際に必要となるものは、それぞれの事情によって異なることがありますので、司法書士に確認してください。
　※被相続人が持っていた不動産の権利証・登記識別情報は相続登記では使用しないのでなくでも大丈夫です。
　当事務所では、申請代理のほか、各必要書類の代理取得もしております（印鑑証明書を除く）。

移転登記（売買・贈与）

　相続登記以外の移転登記については、もらう人（これから所有者になる人・権利者）とあげる人（現不動産の所有者・義務者）が共同して申請する必要があります。ちなみに有償による移転を”売買”、無償の場合は”贈与”と分けています。
　民法上は契約と同時に所有権が移転するのが原則ですが、通常は特約として所有権移転時期の定めがあるので、実務上は契約締結時と所有権移転時は違うことが多いです。
　特約として一番多いのが、”代金支払時・完済時に所有権は移転する”というものです。
　司法書士はこのときに立ち会って
①書類に不備がないか確認する
②代金が支払われたのを確認する
③不動産登記の申請を出す
ということをします。司法書士が間に入る事で、
・買主：代金を支払ったのに、不動産の移転登記ができない
・売主：不動産の移転登記したのに代金の支払いがない
といったリスクを回避することができます。
更に移転する不動産に抵当権がついている場合は、それを抹消し、また買主が金融機関から融資を受けた場合は、新たに抵当権を設定する、といったことをまとめて行います。
移転登記に必要な書類は
・売主（譲渡人）の持っている不動産の権利証・登記識別情報
・売主（譲渡人）の印鑑証明書
・不動産の評価額証明書
・買主（譲受人）の住民票
・売買や贈与を証明する書類
などとなります。
　なお、売主（譲受人）の住所氏名が登記簿上の住所氏名と違っている場合は、住所移転を証明する住民票や戸籍等が必要になります。
　また、不動産が農地だった場合、農地法の許可・届出が必要となります。
　実際に必要となるものは、それぞれの事情によって異なることがありますので、司法書士に確認してください。

抵当権設定登記・抵当権抹消登記

　金融機関から融資を受ける際に、自分の所有する不動産に抵当権を設定することがあります。抵当権は順位が上の人が優先的に弁済を受けられる権利ですので、順位が大変重要になります。
　抵当権設定登記に必要な書類は
・不動産の権利証・登記識別情報
・抵当権設定者の印鑑証明書
・抵当権設定契約書
などとなります。
　また、住宅ローンや融資などを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。これにより抵当権を抹消できます。
　抵当権抹消書類に必要な書類は
・金融機関の持つ権利証・登記識別情報
・金融機関の解除証書・弁済証書
・金融機関の委任状
などとなります。
　なお、設定登記でも抹消登記でも、所有者の住所氏名が登記簿上の住所氏名と違っている場合は、住所移転を証明する住民票や戸籍等が必要になります。
　実際に必要となるものは、それぞれの事情によって異なることがありますので、司法書士に確認してください。

登記名義人変更登記ほか

　不動産所有者の住所や氏名が変わったときは、登記名義人住所氏名変更をする必要があります。
　こちらも相続登記同様、２０２１年に義務化が決まりました。（２０２４年施行予定）
必要な書類は、住所移転を証明する住民票や戸籍等となります。
　その他、賃借権や地上権・地役権の設定・抹消、動産譲渡担保登記の申請も取り扱っています。
※不動産の地目や地積・分筆や合筆といった表示に関する登記は、司法書士ではなく、土地家屋調査士の業務となります。

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