相続登記と変更登記が義務化になるよ

　近年話題になっている所有者不明土地問題を受け、令和３年４月２１日、不動産登記法が改正されました。

　改正された内容は３つです
・相続登記の義務化
・相続人申告登記の創設
・所有権の登記名義人の氏名住所の変更の登記の義務づけ

なんで義務化に？

　もともと不動産登記では、表示の登記（土地の所在地とか面積とかが書かれている所）については、登記義務があったんですけど、
権利の登記（所有者とか抵当権とかが書かれている所）については、変更・設定があっても登記するかしないかは権利者の自由でした。（登記するかしないかは権利者が決めると）
　ただ、自分の権利を第三者に主張するためには登記が必要です。権利を守りたいなら登記をしろ、と。
　なので、不動産業者を通じて不動産売買をしたり、金融機関から融資を受けるために抵当権をつけたときは、取引の安全を図るため、まず間違いなく司法書士に登記の依頼をします。

　一方、相続によって不動産を得た場合、取引の安全を図る必要もないし、固定資産税は市町村が勝手に相続人を調べ上げて相続人の一人に請求してくるので、すぐに何か困ることもないため、相続登記をしていない方も大勢います。
　そうやって相続登記をしないまま放っておかれた土地が、子から孫・ひ孫へと相続を繰り返していくうちに、誰が現在の所有者か分からなくなってしまった土地が「所有者不明土地」となっています。現在、全国で登記されている土地の約２割が所有者不明土地らしいです。
　このまま放っておくと、更に所有者不明土地が増えてしまうので、相続登記を義務化することになりました。

　また、不動産登記簿には、権利者の氏名・住所が書かれています。こちらの記載も、住所変更や氏名変更があったときは、変更登記をすることが権利から義務になりました。
　今までは住所を引っ越したり氏名（会社だと名称）が変わっても、その時点では何もせず、いざその不動産を売却したり融資を受けて抵当権を付けようとしたときに、移転登記、設定登記と同時に変えることが多かったです。
　個人的には市役所で住所変更や氏名変更の届出をしたときに、不動産登記も役所のほうで変えててくれれば楽なのに、とは思います。
　が、現状は市役所の届出とは別に法務局で不動産登記の変更を申請しないと、登記簿上の氏名住所は変更されません。
　そしてこの段階で登記簿の変更をする人は少ないので、第三者が現在の権利者を確認しようと登記簿を見た時に、権利者の住所氏名が現在の状況とマッチしておらず、登記簿上に書かれた住所氏名で連絡を取ろうとしても取れない、という困った事態に陥ります。
　こういった不都合を解消するため、 氏名住所の変更の登記も義務化されました。

　相続人申告登記って何

　相続登記が義務化されても、相続登記をしたくてもできない事情をお持ちの方もいます。
　相続登記できない事情の一番は、『遺産分割協議がまとまらない』です。
　通常、相続人が複数いるときは、相続人全員で話し合って誰が何を相続するかと決めます。
うまく話がまとまればいいのですが、相続人間でもめていたり、相続人の中に認知症の方などがいると協議ができない、なんてことも結構あります。
　現行法上でも遺産分割協議をせずに、法定相続分で登記することは可能です。が、他の相続人の意向を無視して法定相続分で登記をしてしまうと余計トラブルになることが多く、お勧めできないです。（既にトラブルが顕在化しており、自分の権利を保護するためにあえて法定相続分で登記する、ということはあります）
　なので登記しずらい事情のあるかたは、相続登記の義務を果たす代わりに、とりあえず『自分がその土地の相続人（の一人）です』と申告し、その旨が登記簿上に記載されることになります。

　つまり、相続が発生したら①相続登記をする②相続登記できない人は相続人申告登記をする、ことになります。
　要は不動産を相続したら、放っておかずに登記をしなさいね、ということです。
　

　いつから施行される？登記しないとどうなる？

　施行日（いつからこの法律が適用されるか）は、令和３年７月現在はっきりとは決まっていませんが、
①相続登記・相続人申告登記については３年以内（令和６年まで）に、
②住所氏名変更登記の義務づけについては５年以内（令和８年まで）に、施行されることになります。

　また、①相続登記・相続人申告登記は、相続開始から３年以内に行わないと１０万円以下の過料に、
② 住所氏名変更登記は２年以内に行わないと５万円の過料に、科せられます。

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これまでに不動産を相続しても、登記をしていなかった方は施行後３年以内に登記しなければなりません。

　結局いつかはやならきゃいけない相続登記となりましたので、対応は早めにされたほうがいいです。